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经历一起案件败诉后的思考

标签:脱粒 17 天秤2014运势

律师路上 律师路上2018-06-24 收藏 : 5 查看 : 2561 评论 : 26

原创作者: zz吳

该文章转自: 学法网 xuefa.com

思考.png

最近跟律师实习,接触到一些形形色色的案子,但这几天有一个案子却让我想的很多,在此把案情与感想分享给大家,很多想法不一定成熟,希望能通过交流开阔一下视野。

基本案情是这样的,是由一个房地产开发公司和几个老百姓签订的房屋置换合同(法院认定为拆迁补偿合同)引起的。合同基本内容是房地产开发公司开发的一个项目内,有几个附近老百姓的民宅,为了规划用地,房地产开发商就跟老百姓协商,希望用四个门面来置换几个老百姓的民宅,老百姓也同意了,最后就签订了一份《房屋置换合同》。

问题是,这几个民宅所用土地是集体土地,这几个老百姓所有的土地权利事实上是宅基地使用权,并不是国有土地使用权。在合同签订之后,老百姓就直接把几个门面占用了,民宅的话一开始没有交付开发商使用,最后协商后开发商把土地推掉用于规划建设了(后来实质上也被几位老百姓占有)。

之后双方矛盾就非常尖锐了,开发商之后意识到根据《土地管理法》,集体土地用于非农业建设要经过非常严格的程序审批,还要集体土地所有人(村委会代行职责)同意转让,才能出让,否则是不允许向非农建设出让的。而签订合同时并没有经过任何程序办理所有手续(当时合同仅办理了公证,显然公证处的人也没意识到这个问题),那么这个合同事实上就因违反法律强制性规定无效。最后房地产开发公司为了保住几个门面所有权,就将门面转让给了几个股东。

老百姓那一方十分强势,请了律师打官司,认为房地产开发商转让行为侵犯了他们的合法权益。而房地产开发公司这边的法律顾问,也就是我现在跟的律师(事实上有一个门面也转让到这个律师名下,抵充之前的代理费)。

一审,他们主要提出了两个诉讼请求,一是确认《房屋置换合同》有效,二是确认之后签订的《房屋转让协议》无效,但在庭审时,他们突然撤回了确认《房屋置换合同》有效的诉讼请求。

这场官司其实对于我们这一方个人认为在法律上其实是很有利的,但是发生了其他情况。在小地方,司法系统其实比较混乱,老百姓那方请的律师他们事务所与一审法院有很深的渊源,个人猜测,他们很可能在法院运作了一下。

最后一审判决房地产开发公司败诉,虽然对方撤回了确认《房屋置换合同》有效的诉讼请求,但法院在事实与理由部分认定了有效(判决书的春秋笔法,放着法律强制性规定不管,说这份合同属双方合意,有公证,就有效)。然后认为之后的合同是恶意串通损害了老百姓的合法权益(当时房地产转让给股东时是没有对价的,但转给律师的时候是冲抵律师费),最后判决《房屋转让协议》无效。

现在案件在上诉期间,其实律师和房地产开发公司这边心态是比较平和的,标的不大,大家是可以承受这个损失的;而老百姓这边,确实如果败诉的话最后只涉及无效合同结算问题,但损失的话他们那边就不太能接受了,这个大家都非常理解。

但是从我个人的法律情感来说,对法院的作法完全不能接受。原因有两个方面:

1、这个倒是很简单,不顾法律强制性规定让无效合同有效,这个其实说实在我可以接受,对于小地方司法系统混乱的事实我早已接受,主要是善后问题。

2、假如合同有效的话,问题依旧是没有解决,《房屋置换合同》有效的,老百姓是履行不了移转土地使用权的约定的。

首先是要他们村委会同意,还要规划部门批准,最后还有国土部门将集体土地转为国有土地才能出让,一个违法判决引发出一堆烂尾巴的事情。其实我们这方更愿意通过协商给老百姓补偿,但老百姓认死理,对方律师就是搅混水,程序越多收的钱越多。

一份判决在我看来既不合法,又不能实质解决问题,实在是让我想很多。

前几年一个合同法大咖来我们学校讲座,也讲了一个无效合同的判例,法官的判决现在想一想都很经典。是这样的,房地产开发公司预售房屋,但没办理预售许可,最后签了几百份商品房买卖合同。动工动了几年时间,这几年房价翻了好几番,房地产公司最后反悔,起诉到法院确认合同无效,赔少少违约金。

法官对这个案子很犯难,开发商奸商一个,但符合法律规定,依现行的法律判决肯定开发商胜诉,但是老百姓什么也没做错,那么这个判决可能形式合法,实质上造成不公正。最后,法官引用了一个法德民法原则——禁反言原则,任何人不能通过违背自己的真实意思表示而获取不正当利益。认定合同虽然无效,但双方意思表示真实有效,判令开发商补齐手续,再签订一个有效的合同。

两份判决高下立见,而回到原来的案子,给我最大的启发是,法院判决有三个层次,第一个层次不顾法律裁判,这是最差的层次;第二个层次是依法裁判,但是判决可能实质上不一定符合大众观念的公平,这是法治社会的底线;第三个是通过自己的法律素养,使裁判既不违背法律,又让大众可以接受,这是最高层次,最能体现法律人价值的层次,这种判决每一个都是经典。

也算是发牢骚,也可能是自己对事实认定钻了死胡同,希望通过交流开阔视野。
已有26评论

最新评论

引用 gaolm 2018-1-16 16:23
为什么不反诉无效?自己打的也有问题,律师,我认为最重要的就是不能留空。
另外,既然在项目内,土地又是集体的,这项目是小产权?
第2个例子说的不完整,按照解释,貌似就不应该无效。
引用 zz吳 2018-1-16 19:30
gaolm 发表于 2018-1-16 16:23
为什么不反诉无效?自己打的也有问题,律师,我认为最重要的就是不能留空。
另外,既然在项目内,土地又是 ...

  法院程序有问题,他们一开始诉讼请求确认《房屋置换合同》有效,我们这边在答辩状里也阐述了反驳理由,
但是坑就坑在他们直到庭审都没有撤销诉讼请求,之后他们申请撤销,法院在判决前没有给被告任何通知,然
后在认定事实里认定合同有效,下判决之后我们才知道申请他们撤回诉讼请求。所以觉得对方在法院搞了名堂,
现在在弄上诉的事情,准备上诉弄好之后立马起诉合同无效,再申请诉讼中止。
  之前表述有问题,民宅不在规划之内,但是挡在项目外的进出通道上。

引用 gaolm 2018-1-16 20:08
zz吳 发表于 2018-1-16 19:30
法院程序有问题,他们一开始诉讼请求确认《房屋置换合同》有效,我们这边在答辩状里也阐述了反驳理由, ...

假如二审驳回,再用一事不再理裁定不予受理呢?所以我说开始打的有问题,直接反诉,让法官不得不就合同有效无效做出判决。
引用 zz吳 2018-1-16 23:59
gaolm 发表于 2018-1-16 20:08
假如二审驳回,再用一事不再理裁定不予受理呢?所以我说开始打的有问题,直接反诉,让法官不得不就合同有 ...

这确实是个疏漏,我们这边一开始放松心态了,觉得《房屋置换合同》无效是很明确的事情,最后法院那一波操作搞的措手不及。
引用 zz吳 2018-1-17 00:01
gaolm 发表于 2018-1-16 20:08
假如二审驳回,再用一事不再理裁定不予受理呢?所以我说开始打的有问题,直接反诉,让法官不得不就合同有 ...

现在也在想规避管辖权起诉合同无效,其实他们撤回诉讼请求就不在一事不再理的范围内了,但是感觉法院卡你的话怎么都会卡的。。
引用 cenglou07 2018-1-17 07:54
你们完全胜诉可能性很小,房产开发商承受能力强过村民,如果按照合同无效,判决收回门面房所引发的村民极端长期闹事估计法院也很难受。不过说实话开发商在与村民做这样的合同时说不清楚国家对于集体土地相关方面的法律限制,你相信吗?只能说开发商恶意签订这样的漏勺合同,要是拿地开发顺利,那么就正常履行,要是程序推进困难就以合同违法反悔。   专业人士坑起人来更加不见血。
引用 zz吳 2018-1-17 13:04
cenglou07 发表于 2018-1-17 07:54
你们完全胜诉可能性很小,房产开发商承受能力强过村民,如果按照合同无效,判决收回门面房所引发的村民极端 ...

是这样的,不过现在律师也是抱着解决问题心态去做这件事情,其实我们更倾向于调解补偿,不然的话对方拿着胜诉判决之后涉及的时间成本更多,对方律师想搅混水,胜诉后还有一堆行政程序要走,甚至也有可能会提起行政诉讼,这样双方的时间成本消耗太大。
引用 gaolm 2018-1-17 16:27
zz吳 发表于 2018-1-16 23:59
这确实是个疏漏,我们这边一开始放松心态了,觉得《房屋置换合同》无效是很明确的事情,最后法院那一波操 ...

我是前阵眼瞅着到手的几十万没了,就因为反诉慢了,开庭前几天对方撤诉了,我操!吃一堑长一智。。。
引用 gaolm 2018-1-17 16:45
zz吳 发表于 2018-1-17 00:01
现在也在想规避管辖权起诉合同无效,其实他们撤回诉讼请求就不在一事不再理的范围内了,但是感觉法院卡你 ...

这个其实很容易驳回,因为实质上已经就合同效力做出裁决了啊。。。一事不再理的裁判规则之一。
从法律角度看,二审比另案起诉的机会大的,关键看二审你们怎么把可能的漏洞封堵上了。
引用 法庭人生 2018-1-17 16:46
gaolm 发表于 2018-1-17 16:27
我是前阵眼瞅着到手的几十万没了,就因为反诉慢了,开庭前几天对方撤诉了,我操!吃一堑长一智。。。

你一个多月前说的那件?20?
引用 gaolm 2018-1-17 17:11
法庭人生 发表于 2018-1-17 16:46
你一个多月前说的那件?20?

不是那个,那个不撤诉不好其实也没啥钱拿,约定的是打回来的给我俩一半,对方管他要2000万,准备反诉3,500万。但实际上是他欠人200-500,就是说打到0我也没钱拿啊,这个因为没钱拿,反诉啥的都没咋准备,交了个答辩意见后就等对方撤诉呢。

这个跟那个同期的,建筑工程款的,9月初回老家了半个月,走之前忙的乱糟糟就行思回来再交,还没回来就撤了,这个可是按照打下去的数额签的
引用 法庭人生 2018-1-17 17:22
gaolm 发表于 2018-1-17 17:11
不是那个,那个不撤诉不好其实也没啥钱拿,约定的是打回来的给我俩一半,对方管他要2000万,准备反诉3,5 ...

也没什么遗憾的。是否来得及做某些事情也和很多人有关,更多时候这个因素来自当事人,比如是否及早委托及早交费等等。律师不要总是皇帝不急太监急急坏了自己就好。但拿下了的,就有尽早行动啊
引用 gaolm 2018-1-17 18:08
法庭人生 发表于 2018-1-17 17:22
也没什么遗憾的。是否来得及做某些事情也和很多人有关,更多时候这个因素来自当事人,比如是否及早委托及 ...

我就这么想的,庭审完事人也可能撤,我这边当事人肯定也就撤了,都是朋友,钱还是没有。
前阵听你劝接了个刑案,看的我是一个头三个大,这边检察院就给张光盘,1000多页。。。社保诈骗+行贿,还是共同犯罪被定为主犯。
案情大致是开了几个办了100多个生育险,其中十几个生育津贴打到公司帐上了,这块40,剩下100个是围产保健+住院费40,被人社局调查后报案前返了不到40。
辩护策略是,将犯罪事实分为两部分,进而将100个没发津贴的跟另外十几个分开,这100个是帮助犯,行为不同危害性不同跟另外十几个金额不应简单累加。然后报案前返的不应计入诈骗数额。
俩一起来让检方自相矛盾,总得给我一个,任务就算完成。就怕一个也不给,那就太打击我办刑事的兴趣了。
引用 zz吳 2018-1-18 01:22
gaolm 发表于 2018-1-17 16:45
这个其实很容易驳回,因为实质上已经就合同效力做出裁决了啊。。。一事不再理的裁判规则之一。
从法律角 ...

  个人理解一审已经撤回诉讼法请求,要么一审认定合同无效就违反处分原则,要么就是重新起诉不受一事不再理限制,感觉民诉相关条文这一块很模糊,所以法院要是驳回起诉的话其实也并没有违反民诉法规定,估计这个案子很难按我们这边想法解决
引用 学会知识 2018-1-18 08:09
合同法是必然无效了,宅基地是不能出卖转让的,要搞也不是农民说事。很多合同都因此无效的。只是换个名字,待遇差那么多。法院把置换协议判有效不前后矛盾了吗?你可以抗诉的。
引用 Alan333 2018-1-18 22:27
置换前不应该参考下土地管理法的嘛?开发商应该都懂这些方面的政策,
引用 gaolm 2018-1-18 22:43
zz吳 发表于 2018-1-18 01:22
个人理解一审已经撤回诉讼法请求,要么一审认定合同无效就违反处分原则,要么就是重新起诉不受一事不再 ...

不知道法院有没就农民房新起的建筑做出判决,没的话这也是你们很大的失误,反诉无效还可以归咎于马虎,但这就绝对不可以用马虎来推脱了。如果没判,可以拐弯诉新起的建筑,这还是绕不开合同有效无效,一旦拿到无效判决,回头再申请再审
个人判断,这套方案赢面非常大。
引用 赌神高进14 2018-1-19 11:49
我想请教一下各位大咖一个问题,看了这个案件后,按道理来说,对方最终是撤回了认定《房屋置换合同》有效的诉讼请求。法院就应该只对《房屋转让协议》进行审理,就算是案件庭审过程中,或者是在证据证明上,会提及到《房屋置换合同》,但是法院也不能在判决中对《房屋置换合同》是否有效作出认定呀。这明显侵犯当事人的处分权吗?这个为什么不去抗诉提起再审?第二个案件,我个人觉得法院的判决还是挺好的,既考虑了法律规范,又考虑的社会公平。谢谢楼主的分享。
引用 zz吳 2018-1-19 14:40
赌神高进14 发表于 2018-1-19 11:49
我想请教一下各位大咖一个问题,看了这个案件后,按道理来说,对方最终是撤回了认定《房屋置换合同》有效的 ...

  我觉得最头疼的也是这个,因为《房屋置换合同》是否有效直接关系到原告与之后的商品房买卖合同是否有确认利益,是这个案件的当事人适格的前提,所以我觉得就算撤回了这个诉讼请求法院审查《房屋置换合同》也是合理的。这样的话一审没反诉确实留了空。

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